Yargıtay’dan emsal karar: Ev sahipleri kiracıyı çıkarmakta zorlanacak

Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi kapsamında açılan ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında Yargıtay’ın daha sıkı bir inceleme süreci yürütmeye başladığına dikkat çeken hukukçular, “Ev sahibinin kendisi veya yakınları için ‘samimi kullanım ihtiyacı’ iddiası artık çok daha ayrıntılı değerlendiriliyor” uyarısında bulunuyor.

Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Ali Yüksel, ilgili madde gereğince ev sahibinin kendisi, anne-babası veya çocukları için konut ya da işyeri ihtiyacı sebebiyle kira sözleşmesini feshedebileceğini belirtti. Yüksel, “Sözleşme bitmeden 15 gün önce ihtar gönderilmesi gerekir. Belirli süreli sözleşmelerde ise sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılabilir. Ayrıca konut veya işyerini yeni satın alan malik de ihtiyacı varsa dava hakkına sahiptir” dedi.

Son yıllarda kiracı tahliyelerinin zorlaşması ve kiralardaki artışın enflasyon ile piyasanın gerisinde kalmasının, malikleri farklı yöntemlere yönelttiğini dile getiren Yüksel, “Boş konut ve işyerlerinin daha yüksek bedelle kiraya verilebilmesi önemli bir çekişme yaratıyor. Borçlar Kanunu’na göre, kiracı kirasını aksatmadığı sürece sözleşme 10 yıl boyunca feshedilemez” ifadelerini kullandı.

FARKLI YOLLARLA TAHLİYE GİRİŞİMLERİ ARTIYOR

Yüksel, malikler tarafından kira artışı sağlamak veya kiracıyı tahliye etmek amacıyla çeşitli yöntemlerin denendiğini belirterek şunları söyledi:

Kira tespit davası en sık başvurulan yollardan biri olsa da 3-5 yıl sürebilmesi ve belirlenen bedele faiz işlememesi nedeniyle yeterli görülmüyor. Kiracıyı bezdirmek amacıyla tamirat gerekçesiyle eve girilmek istenmesi veya satış için müşteriye gösterilmesi gibi yollar da uygulanıyor. Ayrıca ihtiyaç davası açmak da yaygınlaştı. İhtiyacı ispatlamayacak durumda olanlar ise taşınmazı güvendikleri kişilere devredip o kişiler üzerinden dava açarak tahliyeyi zorlamaya çalışıyor.

‘SAMİMİ KULLANIM İHTİYACI’ DAHA SIKI DENETLENİYOR

Arabulucu Avukat Özge Kandil, Yargıtay’ın ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında son dönemde daha titiz bir tutum benimsediğini belirterek, “Ev sahibinin kendisi veya yakınları için ‘samimi kullanım ihtiyacı’ iddiası artık çok daha dikkatle inceleniyor. İhtiyacın gerçeğe dayanmaması ya da tahliye sonrası taşınmazın kısa sürede daha yüksek bedelle kiraya verilmesi kastının anlaşılması halinde mahkemeler davaları reddediyor” değerlendirmesinde bulundu.

Artan tahliye talepleri nedeniyle kiracıların 2-3 yıllık uzun vadeli sözleşmelere yöneldiğini ifade eden Kandil, ev sahiplerinin de bu uzun vadeli güvence karşılığında sabit gelir elde etmeyi tercih ettiğini aktardı. Uyuşmazlık çözümünde arabuluculuk ve Yargıtay’ın temkinli yaklaşımının öne çıktığını belirten Kandil, kalıcı çözüm için konut arzının artırılması ve sosyal konut politikalarının güçlendirilmesi gerektiğini söyledi. Hukuki süreçlerde mağduriyet yaşanmaması için sözleşme aşamasında veya anlaşmazlık dönemlerinde profesyonel destek alınmasının önemini vurguladı.

TAHLİYE DAVALARI TOPLAM DAVALARIN YARISINI AŞTI

Arabuluculuk sürecinde kiracıların daha yüksek kira teklifiyle tahliyeden vazgeçilmesinin, asıl amacın tahliye olduğunu gösterdiğini belirten Ali Yüksel, “Bu davalar 3-4 yıl sürse de süreç devam ederken çoğu kiracı, kira artışı önererek anlaşmayı teklif ediyor. Kira davalarının önemli bölümünü tahliye davaları oluşturuyor. Enflasyonist baskı ve sınırlı konut üretimi, davaların daha da artacağını gösteriyor” ifadelerini kullandı.

Pandemi öncesinde 2020 yılında yıllık yaklaşık 30 bin olan dava sayısının, 2024 itibarıyla 130 bine ulaştığını aktaran Yüksel, bu davaların Sulh Hukuk ve İcra Mahkemelerinde görüldüğünü belirtti. Yüksel, 2015’ten 2024’e Sulh Hukuk Mahkemelerindeki iş yükünün yüzde 220 arttığını, dava sürelerinin uzaması nedeniyle ilk derece yargılamalarının 90 günden 130 güne çıktığını ve dosya sayılarının da buna bağlı olarak çoğaldığını ifade etti.